Администрацию обязали заключить договор

Судья Шкредов С.А. Дело № 33 – 2566/2015

11 августа 2015 г года.Смоленск

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего: Шаровой Т.А.

судей: Никоненко Т.П., Александровой З.И.,

при секретаре: Меженковой Т.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Степина Александра Александровича к Администрации МО «Дорогобужский район» Смоленской области о понуждении к заключению договора аренды и встречному исковому заявлению Администрации МО «Дорогобужский район» Смоленской области к Степину Александру Александровичу о понуждении к сносу «Магазина непродовольственных товаров»,

по апелляционной жалобе Степина Александра Александровича на решение Дорогобужского районного суда Смоленской области от 12 мая 2015 года

Заслушав доклад судьи Никоненко Т.П., возражения представителя Администрации МО «Дорогобужский район» Смоленской области В Сосонкиной.С., судебная коллегия

установила:

07.10.2014 Степин А.А. обратился в суд с иском о понуждении Администрации муниципального образования «Дорогобужский район» Смоленской области к заключению долгосрочного договора аренды земельного участка, мотивировав свои требования тем, что на основании постановления Администрации муниципального образования «Дорогобужский район» Смоленской области № № от (дата) ему на условиях аренды сроком до года был предоставлен земельный участок под объект торговли. (дата) между сторонами был заключен договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности №№, в соответствии с условиями которого, А Степину.А. сроком до (дата) был предоставлен в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенный по ..., под объект торговли, который впоследствии неоднократно пролонгировался посредством заключения договоров аренды земельного участка на основании постановлений Администрации от (дата) № №, (дата) № № и (дата) № № на срок до (дата) , (дата) и (дата) соответственно. (дата) и (дата) ответчику Степину А.А. были выданы разрешения на строительства магазина непродовольственных товаров по адресу г. ... № № и № №. Постановлением администрации № № от (дата) вышеуказанный земельный участок был предоставлен Степину А.А. в аренду сроком на <данные изъяты> лет. Однако до настоящего времени договор аренды не заключен. (дата) истцом зарегистрировано право собственности на незавершенный объект строительства по вышеуказанному адресу степенью готовности в <данные изъяты>%. Отказ администрации от заключения договора аренды, по мнению истца, является незаконным, просил обязать ответчика заключить договор долгосрочной аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № (том 1 л.д. 2-8).

В связи с присвоением нового кадастрового номера при постановке на кадастровый учет земельного участка в прежних границах, (дата) истец уточнил требования и просил обязать ответчика заключить договор долгосрочной аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № (ранее кадастровый номер №), расположенный по адресу: ..., с разрешенным использованием: под объект торговли (том 1 л.д. 129-137).

(дата) Степин обратился в суд с заявлением о признании незаконным постановления Администрации Дорогобужского района Смоленской области №№ от (дата) «О признании утратившим силу Постановления администрации № № от (дата) », указывая на необоснованность ссылки в оспариваемом постановлении об утрате

им преимущественного права на заключение нового договора аренды без учета того, что на протяжении длительного времени он арендовал данный участок; (дата) он обратился в администрацию с заявлением о продлении договора аренды, заявление было принято и рассмотрено, вынесено Постановление № № от (дата) ; (дата) им было получено разрешение на строительство объекта торговли; на данном земельном участке имеется объект незавершенного строительства; соглашение о расторжении договора аренды от арендодателя в его адрес не поступало (том 1 л.д.151-154,171-172).

25.12.2014 гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения (том 1 л.д. 184).

Администрация МО «Дорогобужский район» Смоленской области (дата) предъявила встречный иск к Степину А.А. о сносе объекта незавершенного строительства <данные изъяты>, расположенного по адресу: ..., ссылаясь на распоряжение № № от (дата) , которым прекращено действие выданного Степину А.А. разрешения на строительство № № от (дата) , поскольку в нарушение требований градостроительного законодательства последним не представлено положительное заключение экспертизы проектной документации на строительство вышеуказанного объекта, и отсутствуют права на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства. Также ссылаются на результаты контрольной внеплановой проверки № № от (дата) , проведенной Департаментом Смоленской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, согласно которой схема планировочной организации земельного участка выполнена с нарушением требований градостроительного плана земельного участка (том 2 л.д. 40-42).

Дело рассмотрено в отсутствие истца Степина А.А. и его представителей С Паникленко.А. Коробейникова и М.Л., надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела, ранее в судебных заседаниях представители заявленные доверителем требования поддержали в полном объеме.

Представители ответчика В Сосонкина.С., В Никифоров.П. требования Степина А.А. не признали, ссылаясь на их необоснованность. Встречные исковые требования поддержали в полном объеме.

Решением Дорогобужского районного суда Смоленской области от 12 мая 2015 года Степину А.А. отказано в удовлетворении требований о понуждении к заключению договора аренды. В удовлетворении встречных требований отказано.

В апелляционной жалобе Степин А.А. просит отменить решение суда и удовлетворить его требования. Ссылаясь на незаконность отказа в удовлетворении требований о понуждении к заключению договора аренды, указывает на отсутствие оснований, установленных ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», и преимущественное право на заключение договора как в силу закона так и в силу ранее заключенных с ним договоров аренды и принятое ответчиком постановление № 523 от 27.08.2014. Указывая на законность данного постановления, считает, что суд неверно истолковал нормы материального права о досрочном расторжении договора аренды.

В остальной части решении суда сторонами не обжалуется.

В судебное заседание Судебной коллегии не явился истец Степин А.А., о времени и месте разбирательства дела извещен надлежаще судом апелляционной инстанции, в соответствии с положениями ст. 167 и ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду...

Как установлено статьей 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ при уклонении стороны, для которой в соответствии с указанными условиями заключение договора обязательно, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из материалов дела усматривается, что постановлением Администрации МО «Дорогобужский район» № № от (дата) Степину А.А. в краткосрочную аренду сроком до года предоставлен земельный участок из категории земель населенных пунктов, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ..., под объект торговли (т.1 л.д. 25). В этот же день с ним заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка № № сроком до (дата) г. (т.1 л.д. 26-27).

25.05.2011 Степину А.А. выдано разрешение № № на строительство магазина непродовольственных товаров по адресу ..., на срок до (дата) (т.1 л.д. 30).

В последующем, на основании постановлений Администрации МО «Дорогобужский район» Смоленской области со Степиным А.А. заключались краткосрочные (менее года) договоры аренды вышеуказанного земельного участка от (дата) № №, от (дата) № №, от (дата) № №, последний сроком до (дата) .

До истечения срока действия аренды - (дата) Степину А.А. выдано разрешение № на строительство магазина непродовольственных товаров по адресу ..., на срок до (дата) (т.1 л.д. 61).

(дата) на основании заявления Степина А.А. от (дата) с учетом преимущественного права на заключение нового договора аренды, Администрация МО «Дорогобужский район» Смоленской области предоставила Степину А.А. указанный земельный участок в аренду сроком на <данные изъяты> лет (постановление № № от (дата) т.1 л.д. 62-63).

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от (дата) Е.В. А Степину.А. на праве собственности принадлежит магазин непродовольственных товаров, назначение: объект незавершенного строительства, площадью застройки <данные изъяты> кв.м, степень готовности <данные изъяты>%, расположенный по адресу: ... (т.1 л.д. 66).

Данный объект недвижимого имущества расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, находящемся по этому же адресу, который с (дата) на основании договоров аренды был предоставлен Степину А.А. в аренду под объект торговли.

Истец (дата) и (дата) обращался в Администрацию с заявлениями о заключении договора аренды земельного участка согласно постановления № № от (дата) оставлены без ответа. До настоящего времени договор аренды с истцом на спорный земельный участок не заключен (т.1. л.д. 67-68).

(дата) Администрация Дорогобужского района Смоленской области своим постановлением №№ отменила ранее принятое постановление № № от (дата) о предоставлении Степину А.А. земельного участка с кадастровым номером № в аренду сроком на <данные изъяты> лет, в связи с утратой преимущественного права на заключение нового договора аренды (т. 1. л.д. 98).

На момент рассмотрения дела судом, земельный участок с кадастровым номером № был снят с кадастрового учета ((дата) ), (дата) в кадастровом квартале № образован новый земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: ..., разрешенное использование: под объект торговли (т.2 л.д. 45, т. 1 л.д. 106).

(дата) Распоряжением и.п. Главы Администрации МО «Дорогобужский район» Смоленской области № № прекращено действие разрешения на строительство № № от (дата) года на объект: магазин непродовольственных товаров по адресу ..., на основании кадастровой выписки о земельном участке от (дата) №№ (т.1 л.д. 97).

Разрешая заявленные Степиным А.А. требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых и фактических оснований для понуждения ответчика заключить договор аренды земельного участка, а также признания незаконным постановления Администрации Дорогобужского района Смоленской области №№ от (дата) , А поскольку Степиным.А. пропущен предусмотренный п. 5.1.3. срок подачи заявления о предоставлении земельного участка в аренду, а также ненадлежащее исполнение Степиным А.А. как арендатором своих обязанностей, выразившееся в осуществлении строительства объекта магазина с нарушением градостроительного плана, а также несоответствие проектной документации объекта требованиям Градостроительного кодекса РФ.

Судебная коллегия полагает, что вышеуказанные суждения и выводы суда первой инстанции нельзя признать обоснованными, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны не правильном толковании судом норм материального права.

Пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ и статьей 621 ГК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка предусмотрено при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок.

Суд не учел, что п. 5.1.3. договора аренды от 18.09.2013 № 165, как и ранее заключаемых договоров, предусмотрено преимущественное перед другими лицами право арендатора заключить договор на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия Договора.

До истечения срока действия договора аренды Степин А.А. обратился к арендодателю с заявлением о продлении срока действия договора аренды, его заявлении не только было принято и рассматривалось, но арендодателем было принято постановлении о предоставлении Степину А.А. спорного земельного участка в долгосрочную аренду.

При таких обстоятельствах вывод суда о нарушении арендатором п. 5.1.3 договора не соответствует обстоятельствам дела.

Кроме того, проверяя законность принятого 15.09.2014 Администрацией Дорогобужского района Смоленской области постановления №№, суд не учел, что Степиным А.А. в установленном законом порядке получено разрешение на строительство объекта торговли на спорном земельном участке, начаты работы по возведению здания, и осуществлена государственная регистрация права на объект незавершенного строительства до истечения срока аренды.

Вопреки возражениям ответчика, проверка соответствия возведенного истцом объекта незавершенного строительства требованиям градостроительного законодательства, правового

значения в рамках спора о понуждении к заключению договора аренды земельного участка не имеет, основанием к отказу в заключении не являются. Как и снятие земельного участка с кадастрового учета, поскольку он был вновь сформирован и поставлен на кадастровый учет, без изменения места расположения, площади и вида разрешенного использования.

В силу положений статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом (п. 1).

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами (п. 2).

В соответствии с пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Из смысла указанных норм следует, что арендатор земельного участка находящегося в муниципальной собственности, имеющий в собственности здания, строения, сооружения возведенных в границах данного участка и надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок.

Судебная коллегия считает, что не заключение Администрацией Дорогобужского района Смоленской области со Степиным А.А. договора аренды земельного участка, расположенного по ..., в преимущественном порядке нарушает его права как арендатора данного участка и собственника недвижимого имущества, расположенного на этом участке. Ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии не представлено доказательств ненадлежащего исполнения заявителем Степиным А.А. обязанностей по вышеуказанному договору аренды от (дата) № №, тогда как Степиным А.А., как арендатором предприняты попытки с целью дальнейшего заключения договора аренды.

Из материалов дела не следует, что администрация передала спорный участок другому арендатору, изъятие занимаемого под строением земельного участка для государственных и общественных нужд не производилось. Предложений в добровольном порядке демонтировать объект торговли – магазин, в адрес истца до предъявления Администрацией встречного иска в суд не поступало. Напротив, в материалы дела ответчиком представлено гарантийное письмо от (дата) , согласно которого Администрация после установления новых границ земельных участков для контейнерной площадки по сбору ТБО и по заявлению Степина А.А. Степину гарантирует предоставление вновь сформированного земельного участка по ... под объект торговли. Тем самым ответчик, исходя из его позиции, не оспаривает право пользования Степиным А.А. земельным участком на условиях прежнего договора аренды, в силу ст. 621 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали законные основания для отказа истцу в удовлетворении заявленных им требований.

Принимая во внимание изложенное, решение суда подлежит отмене в части с принятием нового об удовлетворении первоначального иска Степина А.А. и его требований об оспаривании постановления администрации.

На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Дорогобужского районного суда Смоленской области от 12 мая 2015 года отменить в части отказа Степину Александру Александровичу в удовлетворении требований к Администрации муниципального образования «Дорогобужский район» Смоленской области о понуждении к заключению договора аренды, принять в указанной части новое решение.

Признать незаконным постановление Администрации муниципального образования «Дорогобужский район» Смоленской области № № от (дата) , которым признано утратившим силу постановление Администрации муниципального образования «Дорогобужский район» Смоленской области № № от (дата) .

Возложить на Администрацию муниципального образования «Дорогобужский район» Смоленской области обязанность заключить договор аренды земельного участка, указанного в п. 1 постановления Администрации муниципального образования «Дорогобужский район» Смоленской области № № от (дата) .

В остальной части решение Дорогобужского районного суда Смоленской области от 12 мая 2015 года оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: