Как Верховный суд дом на место возвращал

В январе 2013 года Сергей Панченко* купил трехэтажный жилой дом и участок в Сочи, которые их предыдущий владелец Алексей Вахнович* несколько месяцев назад заложил в обеспечение 10-миллионного кредита фирмы “СОВа”. Но дела у нее не задались. 3 августа 2015 года Центральный районный суд Сочи по иску “Евроситибанка” решил взыскать с компании долг в размере 8,4 млн руб. и обратить взыскание на дом и землю с начальной ценой 10 млн – то есть в случае продажи банк получил бы все, что ему причиталось (дело № 2-3009/15). Но Сергея Панченко это, конечно, не устраивало. Он выбрал необычную тактику судебной борьбы, и поначалу она принесла ему удачу.

В начале 2015 года Панченко подал иск в Лазаревский районный суд Сочи о признании ипотеки отсутствующей (дело 2-722/2015 ~ М-568/2015). Он объяснил, что, конечно, знал о залоге, когда покупал недвижимость, но позже якобы обнаружил, что в документах указан совершенно другой дом. Залог был зарегистрирован на трехэтажное здание площадью 254,1 кв. м, а он владеет четырехэтажным площадью 359,5 кв. м, истец убеждал. Это подтвердила и строительная экспертиза. Из “совокупности доказательств и объяснений сторон” суд сделал вывод, что этажность не менялась. Поскольку в ЕРГП сведения не соответствуют действительности, то здание имеет признаки самовольной постройки, а передавать ее в залог нельзя, решил районный суд.

Более того, он “порушил” и ипотеку участка исходя из принципа единства земли и связанных с ней объектов. Стороны хотели заложить оба объекта. Помимо этого обратить взыскание на землю отдельно от дома невозможно, подтвердил 5 августа 2015 г. Краснодарский краевой суд (33-17804/15). Тем временем у “Евроситибанка” отозвали лицензию, и в начале июля 2016 г. он прекратил работу.

"Раздвоение" дома

Его представители (возможно, это было АСВ – в судебных актах не указано) подали кассационную жалобу в Верховный суд. И его коллегия не согласилась с нижестоящими инстанциями (18-КГ16-125). Когда Алексей Вахнович закладывал дом и участок, он плохо видел, но в договоре ипотеки не было расхождений с ЕГРП, а значит, объект согласован, указала коллегия по гражданским делам. Эти же первоначальные данные перекочевали в соглашение о купле-продаже дома г 2013. Вахнович его не оспаривал, что ставит под сомнение его добросовестность.

Не доказал истец и того, что у него в собственности есть какое-то другое здание, кроме того, что было заложено в “Евроситибанке”, отметила коллегия ВС под председательством Вячеслава Горшкова. Если предмет ипотеки меняется, обязательство не прекращается. Такого последствия не предусматривает ст. 352 ГК, которая перечисляет основания прекращения залога, ВС объяснил. К тому же закон не требует регистрировать изменения недвижимости, чтобы сохранить ипотеку.

Помимо этого суды неверно применили принцип единства земли земельных участков и объектов на них. Ст. 35 Земельного кодекса запрещает отчуждать землю без находящихся на ней объектов, если они принадлежат одному лицу. Но ипотека – это обеспечение, которое не означает безусловного отчуждения имущества, изложено в определении ВС. С такими замечаниями гражданская коллегия отправила дело на пересмотр в апелляцию.

Логика и Формальная залога устойчивость

Возможно, истец заранее намеревался “стряхнуть” ипотеку путем реконструкции, но гораздо более вероятно, что он сначала перестроил дом, а уже потом придумал такой план, рассуждает адвокат Дмитрий Колесниченко. А возможно, владелец изначально внес в ЕГРП неверные данные, пользуясь “дачной амнистией”, предполагает партнер Правового центра “Дивиус” Иван Гусев. В ряде случаев данные вносятся со слов владельца, который мог площадь занизить, чтобы платить меньший налог, объясняет Гусев.

ВС унифицирует практику, в которой ранее было два подхода: одни суды считали, что залог прекращается, если меняется его объект, другие настаивали на неизменности обременения, рассказывает Колесниченко. ВС еще раз напомнил об “эластичности” залога, говорит адвокат. Как он объясняет, залогодержатель (банк) имеет право не на сами вещи, а на их цену. И это право не затрагивается, если объект меняет свои характеристики (например, меняется этажность или площадь).

Кроме того, отмечает Колесниченко, ВС указал на логический провал в рассуждениях нижестоящих инстанций, обращает внимание эксперт: если спорный дом действительно закладывался, то куда делся тот, на который оформлялась ипотека?

В свою очередь, Павлу Колесниченко из КА “Делькредере” непонятно, почему ВС отправил дело на пересмотр – по мнению адвоката, его уже вполне можно было разрешить по существу.

* – имена и фамилии изменены редакцией, любое совпадение случайно